Совершить акт купли-продажи вроде бы просто — с одной стороны, оформить необходимые документы, с другой — собрать нужную сумму денег. Однако среди заинтересованных в сделке людей попадаются мошенники.
Обман при продаже или покупке квартиры встречается, к сожалению, довольно часто. Аферисты используют разные способы жульничества. Расскажем, как купить квартиру без обмана и не попасть в ловко подстроенную мошенниками ловушку.
Один из типичных вариантов мошенничества — преднамеренное составление договора купли-продажи, который нарушает права тех, кто проживает в продаваемой квартире. Это могут быть жена, муж, старики, дети, да и любой, кто в ней зарегистрирован. Ведь ЖЭК выдает справку только о том, кто владелец квартиры, а он вполне может попробовать ее продать без согласия проживающих.
Самый простой пример — когда квартира приватизирована после заключения брака, а муж пытается ее продать без согласия жены. Она в этом случае имеет полное право признать этот договор недействительным.
Или другой пример обмана при продаже квартиры: когда в ней проживают оставшиеся без родителей несовершеннолетние дети. Акт купли-продажи не может быть заключен в этом случае без разрешения органа опеки и попечительства. Такая сделка в судебном порядке в течение трех лет может быть признана недействительной.
Следует также опасаться поддельных документов на квартиру. Суть такой аферы проста. На недвижимость оформляется комплект заведомо фальшивой документации. Квартиру продают с торгов, новый владелец празднует новоселье, а через некоторое время объявляется истинный хозяин. Суд, конечно, будет на его стороне, а обманутому покупателю ничего не остается, как молчать, чтобы его самого не обвинили в причастности к подделке документов.
Иногда квартира обманным путем одновременно предлагается нескольким покупателям. Как это может быть? Посредник, которому владелец квартиры поручил вести дело вплоть до получения денег, незаконным путем достает несколько комплектов документации, которая требуется для продажи, а именно: справку из БТИ, свидетельство о собственности, справку от нотариуса об отсутствии залога или ареста на квартиру и др.
Собранные документы одновременно в разных частях города подаются на биржевые торги, в нотариальную контору и просто на биржу. Таким образом, на одну квартиру, выставленную на продажу, можно заключить сразу несколько договоров купли-продажи. Посредник получает деньги от нескольких покупателей и быстро исчезает, пока новые владельцы не разберутся, кто же из них был первым.
Возможен вариант обмана, когда покупатель, уплатив деньги, остается без квартиры, — если он, не подписав договор, соглашается на отсрочку выезда из квартиры прежнего владельца. Продавец может просто отрицать факт получения денег. Чтобы избежать подобной ситуации, делайте все только официально, то есть оформляйте документально отсрочку, предоплату и пр.
Обман в сфере недвижимости распространен даже у риелторов. Допустим, человек заинтересован переселиться в более просторное жилище. Фирма предлагает ему подходящий вариант вместо его маленькой квартиры. Затем ее покупает, но деньги не отдает, оформляя договор на «улучшение условий». Человека же переселяют в новую квартиру и говорят, что разницу за большую площадь он оплатит после того, как поживет в ней некоторое время и осмотрится.
Доверчивый обладатель большей квартиры со временем вдруг обнаруживает, что он, оказывается, тут не хозяин, а всего лишь наниматель. Квартира-то была снята на время жуликами из фирмы. В лучшем случае обманутого переселят в значительно худшую квартиру. А если подобный договор был заключен с лицом частным, то можно остаться вообще без денег и без жилья.
Рассмотрим еще такую ситуацию. Квартира «чистая», все документы на нее оформлены правильно, за исключением указанной стоимости, которая не соответствует реальной. Продавец объясняет заниженную стоимость недвижимости желанием уменьшить расходы на биржевые услуги или на налог по декларации о доходах.
Потом продавец через суд договор разрывает, и покупателю возвращают лишь указанную в договоре сумму, а разница достается продавцу. Обжаловать обман невозможно, поскольку вы сами осознанно занизили стоимость квартиры и вписали в договор меньшую.
Мошенников в сфере недвижимости особенно интересуют квартиры, владельцами которых являются одинокие пожилые люди. В обмен на дарственную им предлагают заключить договор на пожизненное содержание. Люди старшего поколения, выросшие в период социализма, доверчивы и беззащитны, особенно в плане финансово-юридических вопросов. Многие их них, заключившие подобные сомнительные сделки, оказываются на улице.
Поэтому, чтобы не быть обманутым советуем им пользоваться услугой, предоставляемой Красным Крестом. Можно также оформить договор так, чтобы часть оплаты была внесена сразу, а остальное — в виде ежемесячных выплат на содержание. Квартира же переходит в собственность фирмы только после выплаты всей суммы, но в любом случае не раньше обозначенного в договоре срока.
Особую осторожность следует проявлять при передаче денег. Здесь возможен полный набор способов обмана клиента: фальшивые купюры, обсчет и даже последующее ограбление. Чтобы обезопасить себя, предложите своему покупателю воспользоваться для передачи денег банковской ячейкой и внесите это условие в договор. Так будет ближе к цивилизованным нормам и, несомненно, безопаснее.
Таким образом, купля-продажа недвижимости — дело довольно хлопотное, а порой и рискованное. Чтобы избежать неприятностей, лучше все же обратиться в надежную риелторскую компанию и воспользоваться отработанными ею схемами.
В зависимости от предоставляемых услуг (просто поиск квартиры или полное оформление сделки с процедурой передачи денег), комиссия составит от 3 до 10% от суммы договора.