Как маскируются современные финансовые пирамиды? Строительные компании.

В итоге застройщик продавал, причем неоднократно, квартиры в несуществующих домах и прикарманивал себе деньги граждан-дольщиков. Это происходило из-за несовершенства законодательства: застройщики тогда имели право на привлечение финансовых средств до получения разрешения на строительство.

Общественный резонанс подтолкнул Госдуму принять закон РФ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», который, как оказалось, был слишком жестким по отношению к застройщикам. Если бы строители начали буквально соблюдать требования Закона, они могли бы и не дойти до начальной стадии строительства. Поэтому застройщики (в том числе и добросовестные) быстро изобрели схемы обхода «строительного» закона. Но эти схемы были особенно удобны именно для недобросовестных строительных компаний.

Позднее в «строительный» закон была внесена поправка, уравнивающая права застройщиков и дольщиков. Но несмотя на то, что Госдума пытается навести законодательный порядок в этой области, результаты оставляют желать лучшего. Мошенники в строительстве всякий раз после появления законодательных новаций находят и новые способы обойти закон. Действует старая шутка: «Закон, что столб, через него не перепрыгнешь, зато его можно обойти!»

Строительный бизнес сегодня один из самых прибыльных. А мошенники продолжают наживаться на естественном стремлении граждан решить квартирный вопрос как можно быстрее. Согласно действующему Закону, застройщик, до того как начнёт привлекать деньги, должен:

1) получить разрешение на строительство;
2) опубликовать информацию о себе и об объекте строительства;
3) зарегистрировать право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства.
Только на выполнение первого пункта у застройщика может уйти от 6 до 15 месяцев. А откладывать начало строительства невыгодно ни застройщику, ни дольщикам-инвесторам.

Кроме того, в договоре с дольщиком строители должны указывать срок сдачи дома. При нарушении этого срока на застройщика накладываются экономические санкции. Чтобы их избежать застройщики намеренно устанавливают более продолжительные, чем необходимо, сроки окончания строительства. Но самое главное, компании-застройщики предлагают дольщикам подписывать

не основной договор, к которому Закон предъявляет повышенные требования, а предварительный.

По этому договору стороны обязуются заключить в будущем сделку по передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. По предварительному договору дольщики выплачивают строителям в качестве задатка некоторую сумму, которая впоследствии должна быть зачтена в основном договоре. Именно эта схема очень привлекательна для мошенников, которые хотят уклониться от выполнения своих обязательств.

При предварительном договоре право собственности на квартиру переходит к дольщику только после заключения основного договора. Поэтому дольщик рискует остаться без квартиры. Если подать в суд на понуждение застройщика к заключению основного договора, то суд можно выиграть, но в случае, если квартира продана уже третьему лицу, всё усложняется. И в результате незадачливый дольщик требует

расторгнуть предварительный договор и вернуть деньги.

Этого только и ждёт застройщик-мошенник. Он легко возвращает деньги вместе с процентами, ведь он уже продал квартиру гораздо дороже, да к тому же и попользовался дешёвым кредитом. Есть ещё одна хитрость, используемая мошенниками. Будьте внимательны при заключении договора. Поскольку основной договор должен быть заключён после завершения строительства, а срок окончания в предварительном договоре не определён, застройщик может строить дом сколь угодно долго, не нарушая обязательств перед инвестором.

При заключении договора с застройщиком желательно, чтобы он имел все разрешительные документы для начала строительства. Особое внимание уделите ответственности сторон. Если не желаете стать беспроцентным кредитором застройщика требуйте, чтобы фирма-застройщик в случае срыва строительства выплатила вам

компенсацию в размере рыночной стоимости неполученного жилья. Тогда мошенничество становится невыгодным. Юридически жильё считается построенным только после госприёмки и сдачи в эксплуатацию. Этот срок надо указать в договоре как срок возможных дополнительных взносов (доплат), если в них возникнет необходимость.

Наконец, перед заключением договора не поленитесь поискать хотя бы по Интернету, не упоминается ли имя фирмы-застройщика в связи с финансовыми скандалами, отсутствуют ли судебные иски или претензии правоохранительных органов к ней. И не экономьте на юристе, специализирующемся на жилищном праве. Оплатив его услуги при заключении сделки, вы избавите себя от возможных будущих затрат на ведение судебных тяжб.

Эксперты в области строительства считают, что в ближайшее время в жилищном строительстве будет применяться так называемая «сберовская» схема. Сбербанк будет открывать специальные счета граждан-дольщиков, на которых будут аккумулироваться как собственные средства дольщиков, так и заёмные у банка средства (кредиты). Компания-застройщик уже не будет напрямую привлекать средства дольщиков, а будет кредитоваться в Сбербанке на льготных условиях, в размере привлечённых банком средств. Если потребуются дополнительные средства, Сбербанк будет кредитовать застройщика за счёт собcтвенных средств, но уже по рыночным ставкам.

Использование такой схемы на практике не сильно ограничивает возможности застройщика, зато дольщики защищены от застройщиков-мошенников. Банки к тому же проконтролируют целевое использование средств и ценовую политику застройщика. Например, недобросовестному застройщику станет труднее приобретать стройматериалы по завышенным ценам и, в результате, завышать цену квадратного метра постройки.

Удачи вам в строительстве нового жилья!