Переуступка прав — еще один вид сделки с недвижимостью, по которой передается право собственности на жилье. Переуступка (цессия) есть не что иное, как передача прав (требований) на коммерческой или некоммерческой основе от одного лица другому. Кстати, такая сделка — одна из немногих легальных схем передачи в собственность прав на квартиру другому лицу. Цессия происходит по разным причинам.
В каком случае возможна переуступка?
Это могут быть личные причины, например — развод или невозможность выплаты кредита, смерть родных. Иногда застройщик не распродает все квартиры в доме, оформляя их на своих близких или сотрудников. А затем продает право переуступки другим лицам. Частично это может быть, когда юридическое или физическое лицо выкупает жилье на раннем периоде строительства, с тем чтобы выставить на продажу, когда строительство будет завершено. Таким образом можно неплохо заработать. Ко времени окончания строительства объекта цена на квартиры существенно возрастает.
Виды переуступок права
Цессия, или уступка прав собственности, происходит по договору долевого участия или по договору купли-продажи. Цессия возможна уже с того момента, когда договор (ДДУ) проходит государственную регистрацию. Но только до передачи объекта (квартиры) от застройщика к покупателю. Такая передача осуществляется по акту, который подписывают обе стороны.
Если был заключен договор купли-продажи между покупателем и застройщиком, то сделка не производится по факту, но является обязательством для совершения ее в будущем. Если же договор расторгается, в этом случае покупатель не имеет права на жилье, даже когда была произведена полная выплата его стоимости. Застройщик возвращает покупателю выплаченные денежные средства.
Квартира может покупаться в ипотеку. При передаче прав собственности через сделку переуступки покупатель обязуется гасить задолженность по схеме бывшего владельца. Договор ДДУ подразумевает, что продавец рассчитывается с застройщиком в полном объеме. Или же это право переходит к новому владельцу по уступке. Договор уступки обязательно заверяется нотариусом.
Что входит в договор уступки?
В соглашении сторон указывается конечный срок переуступки, цена, права и обязанности, которые перейдут к новому лицу сделки. Переуступка прав совершается только с письменного разрешения застройщика.
Договор по переуступке включает такие документы:
• базисный договор или копия (заверенная нотариусом), по которому производится переуступка, с приложениями;
• согласие компании-застройщика, письменно;
• все расчетные документы между первичными сторонами договора;
• акт передачи всех требуемых документов;
• гражданские паспорта участников сделки;
• согласие на переуступку банка, в письменном виде, если квартира находилась в залоге;
• согласие супруга или супруги на переуступку;
• если квартира в ипотеке, то согласие банка на уступку;
• оригинал договора уступки прав.
В договоре полагается прописать все нюансы относительно права уступки от одного лица другому. Это поможет в дальнейшем избежать конфликтных ситуаций.
В долевом строительстве риски есть всегда. Не является исключением и покупка квартиры через сделку переуступки прав. Это могут быть мошеннические схемы, перепродажа квартиры несколько раз, при которых невнимательный покупатель рискует приобрести задолженность перед застройщиком. Также риски могут быть связаны с самим застройщиком. Компания может не сдать дом в эксплуатацию. Или строительство заморозится. В этом случае на застройщика подают в суд.
Поэтому нужно проверять и еще раз проверять застройщика и документы по договору уступки права, правильность оформления договора, все разрешительные документы застройщика. Также узнать о финансовом состоянии компании-застройщика на текущий момент и многие другие факторы, дабы не потерять свои деньги.