Недвижимость — это земельные участки, стоящие на них объекты капитального строительства: здания, сооружения, помещения, находящиеся в зданиях, объекты незавершенного строительства.
Так трактует понятие недвижимости основной закон, регулирующий вопросы кадастра — 221-ФЗ (Федеральный закон) «О государственном кадастре недвижимости», который вступил в силу 1 марта 2008 года. До этой даты у нас был земельный кадастр, и особнячком стоял учет объектов капитального строительства. С вступлением в силу закона был введен новый термин —
Задача кадастра по отношению к недвижимости — это дать ответы на вопросы «что?», «где?» и «сколько?». Основная информация, содержащаяся в базах данных кадастра — описание объектов недвижимости: что за объект, где находится, какова площадь. Вопрос «чье?» кадастр перед собой не ставит, ибо до последнего времени это относилось к епархии юридической инстанции — регистрационной палаты, но и эти данные в кадастре тоже есть, они вносятся туда в качестве справочных. Также в базе имеется графическая часть (картографическая основа) и данные об экономических характеристиках, в частности, кадастровой стоимости — стоимости, с которой взимается налог на недвижимость.
Где эти базы находятся? Откуда и как попадают данные в базу кадастра? И что информация в этих базах значит для нас с вами? А для государства? Кто еще имеет к этим данным доступ? Попробуем разобраться. Но только давайте договоримся, что я не буду цитировать определения из законодательных актов, ибо лично моему восприятию «технический юридический» поддается с превеликим трудом, расскажу все «доступным» языком.
Базы данных кадастра формируются и ведутся в кадастровых палатах — организациях, технически осуществляющих государственный кадастровый учет недвижимости. Юридическая и методологическая ответственность за ведение государственного кадастрового учета до недавнего времени лежала на Роснедвижимости (Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости). А с 1 марта 2009 года этими вопросами ведает новый федеральный орган исполнительной власти — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Ростреестр). К Росреестру полностью перешли полномочия и функции упраздненной Роснедвижимости, функции Регистрационной палаты, а также Федерального агентства геодезии и картографии. Росреестр находится в ведомстве Минэкономразвития.
Кадастровый учет ведется на заявительной основе — никто и никогда не сможет вас обязать против вашей воли поставить вашу недвижимость на кадастровый учет. Но, допустим, вы решили произвести со своей недвижимостью кое-какие увлекательные действия, требующие подтверждения ваших юридических прав — продать, обменять, подарить, выделить часть, завещать. В этом случае вам необходим правоудостоверяющий документ — свидетельство о праве собственности. Эту бумагу выдает регистрационная палата на основании выписки из кадастровой палаты, гласящей, что ваша недвижимость поставлена там на учет.
Чтобы кадастровая палата выдала вам оную выписку, вы обращаетесь с заявлением о постановке на учет, приложив к нему
Для межевиков, простите, кадастровых инженеров, закон постарался ввести некоторую ответственность перед заказчиками за результат своей работы. Раньше таковой ответственности они не несли. А последствия легко предсказуемы: некорректно составленные документы, неправильно отмежеванные земельные участки, когда, грубо говоря, ваш забор, судя по межевому плану, на полтора метра «заползал» на забор соседа
Если все документы оформлены правильно и отсутствуют законные основания отказывать вам в учете, ваша недвижимость будет поставлена на кадастровый учет, а данные о ней внесены в базу данных кадастра.
Это ответ на вопрос: кем и каким образом формируется база кадастра. Ну и, в общем-то, зачем нам с вами нужна эта база. Для государства же кадастр есть суть учет и упорядочивание недвижимости в стране, основа для принятия решений о грамотном природопользовании, а самое главное — источник информации о налогооблагаемой базе — кадастровой стоимости.
Рассчитывают кадастровую стоимость кадастровые палаты в момент постановки объекта недвижимости на кадастровый учет либо при внесении каких-либо изменений, опять же только по вашему заявлению, в уже имеющиеся в кадастре данные. Так же рассчитывается кадастровая стоимость в момент проведения массовой государственной кадастровой оценки
- Такая оценка проводится с периодичностью не реже одного раза в три года, но не чаще одного раза в пять лет.
В этом случае кадастровую стоимость считают организации, соответствующие определенным условиям и выигрывающие конкурс (тендер) на проведение кадастровой оценки. Конкурсы же объявляются только уполномоченными на то государством организациями: ранее Роснедвижимостью — сейчас Росреестром; либо департаментами имущества в субъектах.
При подсчете в основу кадастровой стоимости закладывается рыночная стоимость и на основе утвержденных методик путем многочисленных корректировок, с использованием всевозможных коэффициентов, с выводом зависимости от различных факторов вычисляется в итоге кадастровая стоимость. Затем она вносится в базу данных кадастра недвижимости, а оттуда информация, в свою очередь, поступает в налоговые органы, где и производится расчет налога на недвижимость. Такова в первом приближении схема наполнения баз кадастра.
Кто имеет доступ к информации кадастра? В общем, закон и государство рассматривают базу кадастра как общедоступный информационный ресурс, за исключением, естественно, данных, попадающих под статьи закона о сохранении государственной тайны. Некоторая часть информации выложена в Интернет и доступна для общего ознакомления на специализированных сайтах.
Ну, а если вам нужна более полная информация об объекте недвижимости, вам прямая дорога в Территориальное управление Роснедвижимости. Со своим заявлением и доверенностью от соседа, информацию о земельном участке которого вы хотите получить.