Так вот, что касается проверки документов. Продавец должен представить вам все правоустанавливающие документы на продаваемые постройки и на земельный участок. Как правило, это Свидетельство о государственной регистрации права, план БТИ (кадастровый паспорт) и др.
А теперь внимательно читаем, какое разрешенное использование земельного участка указано в вышеуказанных документах и какие постройки на нем возведены. В моем случае пытались продать земельный участок с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, при этом стояло на нем административно-хозяйственное здание (назначение: нежилое). Явное несоответствие разрешенного использования.
Давайте разберемся, что при таком несоблюдении может грозить в дальнейшем.
Административно-хозяйственное здание (назначение: нежилое), находящееся на земельном участке, построено не в соответствии с разрешенным использованием, указанным в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Согласно Свидетельству о государственной регистрации права на земельный участок, последний предоставлен для индивидуального жилищного строительства. Соответственно, данный участок возможно использовать
Далее вам необходимо спросить у продавца, получал ли он разрешения органов местного самоуправления на постройку нежилого здания. В том случае, если необходимого разрешения получено не было, данное здание может быть признано самовольной постройкой, что, согласно п. 2 Ст. 222 Гражданского кодекса (далее — ГК РФ), повлечет снос здания.
Согласно п. 1 Ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил
То есть, несмотря на то, что продавец имеет на руках Свидетельство о государственной регистрации права на здание, если возведенная постройка не соответствует разрешенному использованию земельного участка и при этом продавец не получал разрешение на строительство, выдаваемое органами местного самоуправления, такая постройка может быть признана самовольной и подлежит сносу.
Однако если продавец получил необходимые разрешения на строительство на таком земельном участке именно нежилого помещения, то такая постройка не будет признана самовольной. Но и тут подстерегают законные неприятности.
Так, использование земель не в соответствии с их целевым назначением влечет, согласно Ст. 8.8 Кодекса об административных правонарушениях, наложение штрафа, размер которого различается в зависимости от того, кто является владельцем (юридическое лицо или физическое). Также согласно Ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением.
Таким образом, чтобы предотвратить возможные риски, при такой покупке необходимо запросить у продавца документ, изменяющий разрешенное использование земельного участка на фактическое его использование.
Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом публичных слушаний по месту нахождения такого земельного участка.
И только после того, как продавец предоставит вам документ, подтверждающий соответствие разрешенного и фактического использования земельного участка, можете смело совершать сделку. Но все-таки не забудьте посмотреть при получении Свидетельства о государственной регистрации права, в котором будет указано, что собственником теперь являетесь вы, чтобы разрешенное использование стояло новое, а не было по случайности (к сожалению, регистрирующие органы многим грешат) указано старое..