Естественно, любой застройщик будет вас клятвенно уверять, что график строительства не нарушается и жилье будет сдано своевременно. Но из практики известно, что далеко не каждая компания соблюдает условия по срокам, и даже не в силу некомпетентности или непорядочности руководителей. Бывает, что строителей подводят поставщики, не согласовывают необходимые документы чиновники
Для того чтобы выбрать надежный проект и надежную компанию, достаточно знать пять основных признаков, по которым нужно оценивать благонадежность застройщика.
Первый признак — доступность информации о компании
Ничего не дает такой уверенности в благонадежности компании, как доступность информации о ней. Когда фирма старается «засветиться» в СМИ как можно чаще, не стесняясь, публикует отчеты о состоянии своего баланса, информацию об активах и пассивах, ей можно доверять. Из средств массовой информации можно очень много узнать о компании-застройщике. Публичность свидетельствует, что такая компания понимает — невыполнение обязательств по договору грозит оглаской и общественным резонансом.
Второй признак — реальные цены на квадратные метры
Адекватная политика цен — это немаловажная характеристика фирмы-застройщика. Чрезмерно заниженные цены — прямое указание на ненадежность компании. Если застройщик выставляет цену за квадратный метр, равную себестоимости строительства, наверное, стоит задуматься, нужна ли вам такая компания. Ни один уважающий себя строитель не будет работать без прибыли.
Мало отличается ситуация, когда вам предлагают значительную скидку. Надо полагать, что стоимость квартиры была умышленно завышена, чтобы потом можно было безболезненно делать «фееричные» скидки. Еще один вариант больших скидок — у застройщика существенные финансовые проблемы и он решился на такой демпинг цен.
Третий признак — в наличии все необходимые документы
Весь пакет документов представитель компании-застройщика должен показать при первом вашем требовании. Это учредительные документы компании, свидетельство о государственной регистрации, проектная декларация, постановление о выделении участка под это строительство, протокол распределения квартир.
Самое основное — это, конечно, договор купли-продажи квартиры. Надежная форма — это договор долевого участия, так как он проходит обязательную процедуру регистрации в государственных органах, что исключает возможность мошенничества и двойных продаж. Этот договор дает возможность покупателю потребовать, в случае несоблюдения сроков или других обязательств по договору, выплаты неустойки и штрафов.
Договор требует внимательного изучения перед подписанием, желательно с вашим юристом. Если вы попросили договор, чтобы изучить в спокойной обстановке, а вам отказали, это должно вас насторожить. Значит, не все благополучно у застройщика. Изучая договор, обратите внимание на формулировки, которые могут иметь двойственное толкование, такие фразы надо исключать из договора. Должны быть четко прописаны сроки передачи объекта, ответственность за неисполнение условий, прописанных в договоре.
Четвертый признак — равномерность темпов строительства
Как-то принято считать, что лучше для покупки жилья подбирать строительный объект, завершенный более чем на 50%. Но стоит заметить: если проследить динамику строительства, то можно отдать предпочтение застройщику, у которого объект выстроен не более чем на 40%. Почему? Стоимость такого приобретения для вас будет выгоднее. А если раз или два раза в месяц проехать мимо строительной площадки, нетрудно будет проследить за равномерностью темпов строительства.
Если вы увидели, что за месяц панельный дом «подрос» на 4−5 этажей, или монолитный на 2−3 этажа, можете быть спокойны, строительство идет в хорошем темпе — значит, компания работает стабильно. Проведя несложные вычисления, вы можете прекрасно сориентироваться, сколько этажей, в какой срок выстроено на этом объекте. Надо, конечно, учитывать, что из-за внешних факторов (например, из-за плохой погоды, морозов, дождей) динамика строительства может нарушиться.
Пятый признак — надежность и «солидность» партнеров застройщика
Давайте рассмотрим вариант строительства с соинвестором. Если в качестве партнера участвует иностранный фонд инвестиций, то можно быть спокойным за юридическую чистоту строительства. Все тонкости проверены юристами фонда. Для вас это может быть гарантией и весомым аргументом в пользу застройщика.
Еще один вариант: сотрудничество строительной компании с крупным стабильным банком. Здесь могут быть формы от кредитной линии до соинвестирования. В любом случае банк, прежде чем начинать работу со строителями, придирчиво и дотошно изучает все документы, тем самым избавив вас от необходимости это делать. Кроме того, сотрудниками банка внимательно изучена финансовая деятельность компании. Немаловажный фактор, который может вас склонить в пользу заключения договора в этом случае — строительство получит финансовую помощь банка даже в случае каких-либо затруднений с собственным финансированием.
Ну и еще одни вариант — это программы страхования жилья. Такие программы страхуют дольщиков от различных рисков, связанных с возможным неполучением строящегося жилья, например, при банкротстве компании-застройщика. Страхующая организация проверит строителей на все возможные риски, в том числе и на финансовую устойчивость.