Как проверить «нехорошую» квартиру, или Что такое юридическая чистота?

Если квартира «юридическая чиста», то это означает, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки с данной квартирой. Что же это за юридические препятствия, и что нужно проверять?

Оснований для признания сделки недействительной достаточно много:

— несоответствие ее закону или иным правовым актам;
— мошенничество, подлог документов;
— нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц;

— совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности;
— совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий;
— совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы;
— иные основания.

Каким же образом все эти основания можно проверить?

Когда-то в школьном курсе литературы меня поразили строки Маяковского: «…как в наши дни вошел водопровод, сработанный еще рабами Рима…». Поразили тем, что многое из того, что для нас привычно в повседневной жизни, оказывается, придумано много столетий назад, и мы пользуемся этими вещами практически в неизменном виде.

Так, со времен Древнего Рима и по наши дни по отношению к недвижимости собственник обладает следующими правами:

ius possidendi — право владения, ius utendi — право пользования, ius abutendi — право распоряжения. Вот эти-то права и их документальное подтверждение нам и предстоит с вами проверить.

Ius possidendi

Итак, первое, в чем вам нужно убедиться, что Продавец понравившейся вам квартиры, действительно является ее собственником. Что нам для этого понадобится? Паспорт Продавца, правоустанавливающие (договор купли-продажи, передачи жилья в собственность, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и др.) и правоподтверждающие (свидетельство о государственной регистрации права) документы на квартиру.

Располагаемся поудобнее и начинаем внимательно изучать все эти важные бумаги. Как выглядит

паспорт и что там должно быть написано, мы все себе достаточно четко представляем. Вряд ли у нас с вами есть навыки работников паспортного стола, чтобы оценить подлинность представленного документа, но обратить внимание на фотографию продавца (она не должна быть устаревшей), на написание фамилии, соответствие возраста, на нумерацию страниц мы можем. Все печати и штампы должны быть четкими, подчистки не допускаются.

Следующий этап: сравниваем данные паспорта с данными, указанными в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. Все паспортные данные во всех документах должны совпадать: фамилия, имя, отчество, дата и место рождения, серия и номер, дата и выдавший орган. Но нет правил без исключений! Данные паспорта могут не совпадать, если продавец поменял его, например, с наступлением 45 лет. В таком случае — нужно выяснить причину смены оного.

Сверяем также адрес квартиры, указанный в документах, с ее фактическим расположением; технические характеристики (количество комнат, метраж, этаж) по документам и в реальности.

Ура! Все совпадает! Но… Рано радуетесь, товарищ! А может, это вовсе и не собственник, может, квартира находится под арестом, или есть решение суда о разделе на доли, но наш ушлый Продавец ничего нам об этом не хочет говорить! Как быть? Всё не просто… а очень просто!

Самостоятельно, без участия Продавца, вы можете заказать выписку из ЕГРП (заказывается в Росреестре, стоит 100 рублей), в которой и прочтете, на кого зарегистрировано право в настоящий момент, есть ли аресты, обременения, претензии третьих лиц. А Продавцу предлагаете заказать расширенную выписку из ЕГРП о переходе права, вместе с ним получаете и внимательно изучаете: кто и когда владел данной квартирой.

Если квартира слишком часто продается — это не означает, что она пользуется бешеной популярностью! Возможны дефекты, о которых Продавец «забыл» вам сообщить, или «нехорошая» история квартиры. Необходимо тщательно проанализировать причины перепродаж!